Може ли ипотечен кредит без самоучастие в България?

Практически не. Банките финансират най-много 85% от по-ниската от цената и оценката, така че поне 15% собствени средства са необходими, плюс разходите по сделката, които не се финансират.

Колко самоучастие трябва за ипотечен кредит?

Минимум 15% от цената при най-щедрите оферти. За имот от 150 000 € това са 22 500 € плюс нотариални такси, оценка, вписване и застраховки.

Какво означава 100% финансиране при ипотечен кредит?

Най-често 100% от оценката на банката, а не от договорената цена. Ако оценката е под цената, разликата се доплаща от вас. Другият вариант е ипотечен кредит плюс потребителски кредит за самоучастието, при значително по-висока лихва.

Върху цената или върху оценката се смята процентът?

Върху по-ниската от двете. Това е причината оценка под договорената цена да увеличава нужните собствени средства, понякога значително.

Ипотечен кредит без самоучастие — възможно ли е? (юли 2026 г.)

Може ли ипотечен кредит без самоучастие?

Практически не. Банките в България финансират най-много 85% от по-ниската от двете стойности — цената по договор и оценката на имота. Това значи, че при имот за 150 000 € трябват поне 22 500 € собствени средства, плюс таксите по сделката. „100% финансиране“ в реклама почти винаги означава 100% от оценката, а не от цената — или ипотечен кредит плюс втори, по-скъп кредит за остатъка.

Данни към юли 2026 г.. Източник: БНБ и публичните страници на банките.

Колко собствени средства трябват

Обявените максимуми по банки към 2026-08-31 г.:

Цена на имота	при 85% финансиране
100 000 €	15 000 €
150 000 €	22 500 €
200 000 €	30 000 €
300 000 €	45 000 €

Към това се добавят разходите по сделката — нотариални такси, оценка, вписване, такса за разглеждане и застраховки. Те не се финансират от кредита и се плащат в брой.

Уловката е коя стойност се финансира

Процентът се смята върху по-ниската от цената по договор и оценката на банката. Ако оценката излезе под договорената цена — което се случва редовно при бързо растящ пазар — разликата се покрива изцяло от вас, върху самоучастието. Имот за 150 000 €, оценен на 140 000 €, при 85% финансиране означава кредит от 119 000 € и 31 000 € собствени средства вместо 22 500 €.

Какво стои зад „100% финансиране“

100% от оценката, не от цената. Работи само ако оценката покрива цената, което зависи от имота, не от вас.
Допълнително обезпечение. Втори имот — най-често на родител — вдига общата стойност на обезпечението и с нея размера на кредита.
Втори кредит за остатъка. Потребителски кредит, който покрива самоучастието. Лихвата по него е в пъти по-висока от ипотечната и срокът е кратък, така че реалната цена на сделката е много над рекламирания процент. Смятайте двете вноски заедно, преди да подпишете.

Защо банката иска самоучастие

Собствените средства са буферът на банката, ако имотът падне под размера на дълга. Затова колкото по-висок е процентът на финансиране, толкова по-висока е лихвата — разликата между 70% и 85% финансиране се вижда в офертата.

Изчислете вноската при различно самоучастие в калкулатора, а обявените условия по банки — в сравнението.

Колко точно ви трябват

Зависи от имота, от оценката и от банката — и трите се различават. Кажете ни цената и с колко разполагате; консултантът казва кои банки покриват разликата и на каква цена. Безплатно за вас, възнаграждението се плаща от банката.

Вземете реални оферти →